מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית


ביום 19 בנובמבר 2019 ניתן פסק הדין 52894-03-17 שטיין ואח' נ' מדינת ישראל על ידי ועדת הערר לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 בעניין החלת מס שבח מוטב על דירה שלפי ייעודה התכנוני המקורי הוגדרה כמחסן, חדר הסקה, "גרז'" (מוסך). דעת הרוב מפי רו"ח מיכה לזר ורו"ח צבי פרידמן קיבלה את הערעור ודעת המיעוט מפי כבוד השופט ה' קירש (יו"ר הועדה) דחתה את הערעור; בהתאם לכך נבקש לעדכנכם בדבר הסוגיות המרכזיות שנידונו בפרשת שטיין כדלקמן: 
 
בחודש נובמבר מכרו שניל שטיין ומרינה שטיין (להלן ביחד: "העוררים") את זכויות הבעלות שהיו להם בנכס מקרקעין המצוי בקומת קרקע של בניין מגורים בעיר תל אביב (להלן: "עסקת המכר"). חלקי הבניין הכלולים בנכס מוגדרים לפי ייעודם התכנוני המקורי כמחסן, חדר הסקה, "גרז" (מוסך) ואף כשטח פתוח. בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג–1963 מכירת דירה המיועדת למגורים מזכה את המוכר במס שבח מוטב (להלן: "מס שבח מוטב"); אין מחלוקת כי הנכס אכן שימש למגורי אדם וכי היו בו המתקנים הדרושים לצורך מגורים (שירותים, מקלחת, מטבח וכד'), העוררים טוענים כי רכשו את הנכס כדירת מגורים ובמרוצת השנים, לרבות בהליך מכירת הנכס, כל הגורמים הנוגעים בעניין התייחסו לנכס כאל דירה המשמשת למגורים, ועל כן לשיטתם קמה זכאות למס שבח מוטב.
 
כמו כן, העוררים התייחסו לכך שעיריית תל אביב–יפו (להלן: "העיריה") לא נקטה במהלך השנים בהליך משפטי על מנת להפסיק את השימוש בנכס לצרכי מגורים, לא דרשה להסיר מתקני שימוש למגורים ואף לא רשמה הערת אזהרה על הנכס בגין שימוש חורג. בנוסף, טענו העוררים כי שבשנת 1963 נרשם הבניין הנדון כבית משותף במסגרתו הוצהרה הדירה הנדונה כדירה בת שלושה חדרים ומכאן ניתן ללמוד דה פקטו על ייעוד הנכס למגורים (להלן: "הרישום במרשם הבתים המשותפים"). אולם מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (להלן: "המשיב") הסתייג מסיווג הנכס הנמכר כדירת מגורים היות וחלקי הבניין הכלולים בנכס מוגדרים לפי ייעודם התכנוני המקורי כמחסן, חדר הסקה, "גרז'" (מוסך). הצדדים חלוקים לגבי שאלת מס השבח שיחול על עסקת המכר ומכאן הערעור והדיון.
 
דיון - דעת המיעוט
דעת המיעוט של יו"ר ועדת הערר, השופט ה' קירש דחתה את הערעור וקבעה כי הנכס הנדון אינו דירה על פי הקשרו ועל פי תכלית החקיקה, כי אם מחסן, גרז וחדר הסקה, וזאת על אף קיומם של מתקנים המאפשרים שימוש בנכס כדירת מגורים. טיעון זה נשען על ראיות מפורטות המעידות שהעוררים יידעו היטב על ייעודו התכנוני של הנכס. חלק ארי מהראיות הציג את ניסיון העוררים לשנות בעירייה את השימוש המותר בנכס למגורים במסגרת חוקי התכנון והבנייה ואת סירובה של העירייה לעשות כן. לדעת השופט שהותם של דיירים במרוצות השנים בדירה ותשלומי ארנונה לפי סיווג לקוח "פרטי-מגורים" אין בהם כדי לשנות את קביעתו. במידה דומה אין ברישום במרשם הבתים המשותפים כדי להעלות או להוריד בפתרון הסוגיה לאור תכלית רישום במרשם הבתים המשותפים, שהינה יצירת בעלות מסוימת ביחידות שבנכס, ולאפשר עשיית עסקאות בהן מבלי להשפיע על השימושים המותרים בחלקה לפי דיני התכנון והבנייה ומבלי להשליך על אחוזי הבנייה הכוללים המותרים במקום.
 
טענת העוררים כי רכשו את הדירה במצב בו הייתה מותאמת לצרכי מגורים ולא יידעו דה פקטו מהו ייעודה התכנוני המקורי נדחתה בנימוק לפיו אין לעודד עצימת עיניים בדמות "הטבת מס" לרוכשים שנמנעו מלבחון באופן יסודי את המצב התכנוני של הנכס הנרכש. בנוסף, נקיטתם של הליכים על ידי עירייה או רשות מקומית אינה משפיעה השפעה של ממש על הזכאות לפטור ממיסוי מקרקעין, ואף אסור שאלה יכלכלו צעדיהן בתחום התכנון והבנייה לאור השלכות המס שיווצרו מפעולותיהן או מחדליהן. בסיכומם של הדברים, המבחן המוצע בדעת המיעוט לבחינת זהותו של נכס הוא מבחן עצמאי לבחינת ייעוד התכנוני המפורש לפיו הוא נבנה ובפרט כי זהותו של נכס מקרקעין כדירת מגורים נקבעת לפי היתר הבנייה המסוים שניתן ולא לפי השימושים ואחוזי הבנייה האפשריים עבור הנכס (להלן: "המבחן העצמאי"). קביעת מהות או זהות הנכס על פי הגדרתו החוקית, (גם במידה והבעלים או החוכר פעלו לשוות לו אופי אחר כנגד הדין), מקדמת לדידו וודאות משפטית והרמוניה חקיקתית; יתרה מזאת, פרשנות המונח דירה כמבנה שהשימוש בו לצרכי מגורים מותר על פי דין אף מגשימה באופן נאמן את הדרישה שעוצבה בהלכה הפסוקה לפיה "חייב להימצא פוטנציאל ממשי להשתמש (בנכס הנבחן) למגורים".   
 
דעת הרוב
חבריה האחרים של ועדת הערר, רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר, חלקו על דעת כב' השופט (להלן: "דעת הרוב") וקבעו כי ייעודו התכנוני של נכס אינו מהווה מבחן עצמאי (לפי החוק) אלא מקביל לעיקרון "לא יצא חוטא נשכר" העומד בבסיס השיקולים המהותיים כגון טובת האינטרס הציבורי. בחינת זהותו של נכס רק לפי ייעודו התכנוני בהתעלם ממשמעותו הרגילה, לצד מבחן "לא יצא חוטא נשכר", עלולה להביא לתוצאות לא סבירות. כך לדוגמא בנסיבות בהן פלוני הסב מחסן גדול לדירת מגורים (ללא היתר) הכוללת את כל האביזרים ומתקנים הדרושים לדירת מגורים והתגורר בה עם בני משפחתו, ולאחר מספר שנים רכש דירה אחרת, הרי שהדירה הנרכשת תיחשב כ-"דירה יחידה" של אותו פלוני בהתאם למבחן העצמאי. 
 
בכל מקרה לדעת הרוב אם נרצה לאמץ את המבחן העצמאי הרי יהיה זה מתפקידו של המחוקק ולא של בית המשפט בדרך של פרשנות יצירתית. דעת הרוב התייחסה בפירוט לכלל הראיות שהומצאו מטעם העוררים המעידות על אי ידיעתם לגבי ייעודו התכנוני של הנכס במשך שנים ארוכות. חשיבות תום ליבם של העוררים הינה קריטית בפרשנות האירוע שכן, אם פלוני פירש את ייעודו של הנכס לפי פרשנותו הרגילה ושילם מס רכישה בהתאם למדרגות מס של דירת מגורים, השכירה לדיירים במרוצות השנים, שילם ארנונה לפי סיווג דירת מגורים ורכש אותה כדירת מגורים קמה חזקה לפיה החלת מס מוטב לא תהה בבחינת "לא ייצא חוטא נשכר". אכן, על פי הפרשנות הרגילה של המונח "דירה" הן בהתאם לסעיף 1 למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, הן אם בהתאם למילון אבן שושן ו/או ויקיפדיה וכן לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – דירה היא דירה כל עוד היא משמשת למגורים לפי טיבה, ומכאן המשמעות הרגילה והפשוטה שמייחסים בני אדם למונח דירה היא מערכת של חדרים שניתן לגור בה ושיש בה את מתקני המגורים החיוניים הנדרשים למגורי אדם. בפרט, במשמעותו הרגילה של המונח דירה לא מעניינת זהותו של הנכס מבחינת דיני התכנון והבנייה.
 
הכרעה
בשילוב המבחן העצמאי עם מבחן "לא יצא חוטא נשכר" הוחלט כי יש להכיר בדירה כדירת מגורים לצורך החלת מס שבח מוטב וזאת לנוכח תום ליבם של העוררים ועל אף שייעודה התכנוני של הדירה סווג במקור כמחסן, חדר הסקה, "גרז'" (מוסך).

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

האם מכירת קרקע לרשות מקרקעי ישראל מהווה הפקעה לצורכי מס?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

נעדכנכם, כי לאחרונה ניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים מרכז-לוד פסק דין ו"ע 32465-05-18 ויטנר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות שעסק בשאלה האם מכירת קרקע לרשות מקרקעי ישראל מהווה הפקעה לצרכי מס הזכאית לשיעור מס מופחת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

החזרי מע"מ בגין חשבוניות שהוצאו ולא שולמו ע"י מקבל החשבונית/ מזמין העבודה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

על העוסק לשלם את המע"מ בגין העסקאות שביצע פחות המע"מ אותו הוא שילם בגין התשומות שלו .ההפרש חייב להיות משולם במועדו או שעלול הוא להימצא בחשיפה פלילית ובחשיפה אזרחית.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם