מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית


מסלולי המס בגין הכנסה משכירות מחוץ לישראל

עסקאות נדל"ן נוחות להשקעה מאופיינות ברכישת נכס והפקת הכנסה קבועה מתשלום דמי השכירות. מיקומו של המקרקעין מחוץ לישראל עלול ליצור אי וודאות לגבי המס החל בעסקאות אלו ולכן מומלץ להתייעץ עם גורם מומחה בתחום על מנת להימנע מעבירות מס בשוגג.
 
מדינות איתן ישראל חתומה על אמנה מהוות יעדי השקעה בטוחים יותר במישור המשפטי, כך למשל עדים אנו לאחרונה להתעוררות ממשית בכל הקשור לעסקאות נדל"ן ברומניה. נראה כי הישראלים מתחילים לחזור לרומניה ולהשקיע בנדל"ן, עתה עם יציאת רומניה מהמשבר שפקד אותה בעשור האחרון. ישראל ורומניה חתומות על אמנה למניעת כפל מס בין רומניה ובין ישראל (להלן: "האמנה"). סעיף 6 לאמנה קובע שהמס הרומני יחול על כל הכנסה מנדל"ן המצוי ברומניה, לרבות הכנסה משכירות. יצוין, כי נושא מיסוי עסקאות הנדל"ן סבוך ומורכב ולכן דורש התייחסות פרטנית להשקעה המתוכננת לפי נסיבותיה. כך למשל, הדין הרומני מתיר רק לתושב רומני לרכוש קרקע ברומניה, לכן אדם פרטי עלול להתקשות בהליך הרכישה. על מנת לרכוש את הקרקע, ניתן להקים חברה, ישות רומנית ובהתאמה יחולו עליה דיני המס החלים על חברות. מן הראוי לציין, כי על הכנסה מדמי השכירות כאמור חלות שתי מערכות מס, מחד מערכת המס ברומניה ומאידך מערכת המס בישראל.
 
מיסוי הכנסות השכירות בישראל
יצוין, כי בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), קיימים שני מסלולים למיסוי תושב ישראלי בגין הכנסות המופקות משכר דירה מחו"ל:
1. מיסוי ההכנסות משכירות במס שולי לפי הוראות סעיף 122א לפקודה בהנחה שאין המדובר בהכנסה מיגיעה אישית. יצוין, כי במקרה כזה, שיעור המס השולי המינימלי אשר יחול עומד על 31% (נכון לשנת 2019 ולמי שטרם מלאו לו 60 שנה) בהתאם להוראות הסעיף. במסגרת מסלול זה, הנישום יהא זכאי לנכות מהכנסתו כל הוצאה אשר שימשה בייצור ההכנסה מדמי שכירות (הוצאות אחזקה, הוצאות ייעוץ, הוצאות ניהול).
2. מיסוי ההכנסות משכירות לפי סעיף 122א לפקודה - לפי שיעור מס אחיד של 15%. במסגרת מסלול זה, הכנסתו של נישום משכר דירה מחו"ל ממוסה בהתאם לשיעור מס אחיד של 15% בתנאי שההכנסה אינה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה. יובהר, כי במסגרת מסלול זה, הנישום אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות, למעט פחת, וכן אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.
 
על הכנסות משכירות, הנובעות מנכס המצוי מחוץ לישראל, חלות כאמור שתי מערכות מס. על כן, ממיסוי הכנסות השכירות בישראל (כמתואר לעיל) יקוזז המס ששולם ברומניה על ההכנסות האמורות. כיום, שיעור המס החל על הכנסה מדמי שכירות ברומניה על נישום יחיד, תושב ישראל, הינו 10%.
 
מיסוי הכנסות השכירות ברומניה
תושב ישראל יכול להפיק הכנסה מדמי שכירות גם באמצעות הקמת חברה רומנית ברומניה שעיקר פעילותה הוא השכרת דירות מגורים. פעילות באמצעות חברה תשפיע על שיעור המס שיחול על ההכנסה מדמי השכירות כדלקמן:
 
הקמת חברה רומנית - המס החל על הכנסה מדמי שכירות של חברה רומנית הוא 16% על רווחי החברה. כיוון שהחברה כאמור רומנית, לא יחול גם המס הישראלי הנזכר לעיל על הכנסות מדמי השכירות. אולם, על הכנסות מדיבידנדים של החברה יחול ברומניה מס בשיעור 5% ויחול גם מס ישראלי על הדיבידנדים. יצוין, כי המס ששולם ברומניה בגין הדיבידנדים יקוזז מהמס ששולם בישראל. יובהר, כי המס על דיבידנדים בישראל תלוי באחוז השליטה בחברה כך שאם השליטה היא לכל הפחות 10% יחול בישראל מס בגובה 30%, אחרת יחול מס בגובה 25%.
 
הקמת חברת מיקרו רומנית - ברומניה ניתן להקים חברת מיקרו, חברה תוכל להיחשב כחברת Micro-Company וליהנות משיעור מס חברות בגובה 1% או 3%, במידה והיא תעמוד בתנאים הבאים:
  • מחזור הכנסות עד 500,000 אירו לשנה;
  • הון המניות שייך לחברות שאינן בשליטת המדינה או רשויות מקומיות;
  • החברה אינה עוסקת בתחומים הבאים: בנקאות, ביטוח וני"ע, הימורים, ייעוץ וניהול.

מקסימום רווח של 20% מניהול וייעוץ: מן הראוי לציין כי במידה וההכנסות של חברה כגון דא חוצות את רף ה-500,000 יורו או ש-20% מההכנסות של החברה נובעות מייעץ או ניהול, תאלץ החברה לשלם את מס החברות הרגיל שעומד כיום על 16% כאמור. בנוסף, כל עוד החברה אינה מעסיקה כלל עובדים יחול מס בגובה 3%, אחרת יחול מס בגובה 1%.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4.33 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

יעוץ משפטי לבעלי מניות בחברה זרה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

משרדנו מתמחה במתן ייעוץ משפטי מיוחד עבור ישראלים להם מניות בחברות זרות ברחבי העולם יחד עם בעלי מניות זרים - אנו מלווים יזמים ומיזמים רבים, לחצו כאן לפרטים.

העברת כסף מחו"ל והטבות מס לעולה חדש

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

משרדנו מורכב מעו"ד ורו"ח יוצאי רשויות המס אשר בקיאים בנהלי רשויות המס לקבלת הטבות מס עבור עולים חדשים ויודע ללוות את הלקוח באופן המהיר, הבטוח והדיסקרטי עבורו לקבלת מלוא זכויותיו מאת המדינה בתחום המס כעולה חדש.

אמנת המס ישראל-אוסטרליה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

החל מיום 1.1.2020 תכנס לתוקף האמנה החדשה שנחתמה בין ממשלת ישראל לבין ממשלת אוסטרליה בדבר מניעת מסי כפל ומניעת התחמקות והשתמטות ממס - להלן הנקודות העיקריות במסגרת האמנה החדשה.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם