מהי משמעותה של תמ"א 38?

מאת: אלי דורון, עורך דין; ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון); איקה בן מרדכי, משפטנית

17/4/2013

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
התכנית חלה על מבנים בעלי 2 קומות או יותר ואשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1980.

הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן התרי בניה מכוחה, התמ"א מציעה תמריצים לבעלי הנכסים ו/או היזמים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית - זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים. במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, ניתנות הטבות מיסוי לדיירים ולקבלן/היזם (לגבי עסקאות שנחתמו לפני 1 באוגוסט 2007), כגון פטור ממס שבח, ובתנאי שהתקיימו התנאים הבאים: זכויות הבנייה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38, החיזוק של הבניין בוצע בהתאם להוראות החיזוק שבתמ"א, והתמורה שניתנה לבעלי הדירות היא "שירותי בנייה לפי "תכנית החיזוק". פטור מס מכירה כאמור בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, חוק התכנון והבניה תיקון מס' 96 התשע"א-2011, מעניק פטור מלא מהיטל השבחה.

תוספות בנייה למבני מגורים קיימים

במקביל מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים: תוספת יחידות דיור למבנה על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה עד ל-25 מ"ר, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו, תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה כגון: שכר טרחה עורכי דין, יועצים נוספים, הוצאות הובלה, תשלום שכר דירה לתקופת השיפוץ וכו'); למבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. זכויות הבנייה/התוספת המיועדת להרחבת הדיור, הינן למעשה הטבה המאפשרת הגדלת רווחת הדיור והגדלת ערך הדירה. ככלל הוספת הקומה תעשה בהתאם לשיקול דעת הרשות המקומית בכפוף לשיקולים הנדסיים ותכנוניים.

נטיית בתי המשפט בישראל בעניין

בתי המשפט נוטים לשתף פעולה עם המגמה והכוונה לקידום תמ"א 38, כך למשל בית המשפט העליון, ביום 2.5.12 קיבל את עמדת מדינת ישראל ברע"פ 2510/12 אשר רון נ' מדינת ישראל וקבע שצו הפסקת הבנייה ניתן כדין, בית המשפט הבהיר שיש להשלים את עבודות החיזוק, קודם שמוסיפים עומס על המבנה על ידי הוספת קומה חדשה, שכן עלולה לחול התפתחות שאינה תלויה בהם, שתמנע מהם לעשות כן. אין היגיון במתן הטבה (תוספת בנייה) לפני קיום התחייבות (חיזוק המבנה). זכויות הבנייה המוקנות במסגרת ההיתרים הניתנים לפי תמ"א 38, מהוות נדבך משני אך לא עיקרי. מכאן שתנאי זה בא להבטיח את קיום תכליתה של תמ"א 38.

ביישום תמ"א 38 יש לבחון את היבטי המיסוי החלים, שלבי הביצוע מבחינה תכנונית והיבטים משפטיים שונים העשוים במקרים מסויימים להיות מורכבים. כל זאת במטרה לבצע עסקה שתאושר הן מבחינת וועדות התכנון וכמו כן לא תטיל נטל מס מכביד מידי על הדיירים. הטיפול בעסקה שכזו מחייב על כן, היוועצות והסתייעות במומחים.

>> זקוקים לייעוץ של עו"ד תמ"א 38? לחצו כאן.