שיקולים ברכישת קרקע חקלאית

הפוטנציאל המגולם ברכישת מגרש חקלאי הינו בין היתר האפשרות להפיכתו  לאחר תהליך של שינוי  ייעודו (הפשרת הקרקע) לקרקע לבנייה, מהלך אשר עשוי להעלות את ערך הקרקע אף במאות אחוזים.

בישראל היצע הקרקע מנוהל במרביתו באופן ריכוזי על ידי מינהל מקרקעי ישראל.
המנהל מהווה גורם יוזם משמעותי במקרקעי ישראל, באופן  ש- 93% משטחה של מדינת ישראל, המהווים כ-21,500 קמ"ר הם "מקרקעי ישראל", ורק 7% שהם כ-1,500 קמ"ר הם בבעלות פרטית.
ישנם גורמים ומשתנים רבים המשפיעים על סיכויי ההצלחה בהשקעה במגרשים חקלאיים אשר חייבים לתת עליהם את הדעת מראש.
השלב הראשון הוא לבדוק את מיקום המגרש תוך זיהוי הזכויות בנכס ביחס למצב הקיים, וזאת לנוכח העובדה שישנן אדמות חקלאיות רבות בארץ שהיתכנות הפשרתם הינה נמוכה ביותר אם בכלל.

זכויות אלה הן נגזרות ותוצאה של שני תחומים מרכזיים: התחום התכנוני והתחום המשפטי.
כאשר מדובר בקרקע לבניית מגורים ישנם מספר פרמטרים חשובים שיש לשים עליהם דגש כגון: האם הקרקע סמוכה ליישוב קיים,  או איך נראית מפת התכנון סביבתי.
הזכויות התכנוניות המוקנות לנכס מקרקעין מוגדרות במערכת של תכניות בניין עיר מקומיות, מחוזיות וארציות החלות עליו. תכניות אלה קובעות את ייעוד הקרקע, אחוזי הבנייה, ועוד.

הזכויות המשפטיות שיש לבדוק הן מערכת החוזים וטיב הזכויות. האם מדובר בזכות הבעלות או בזכות נגזרת אחרת, כגון חכירה ושכירות. במסגרת בדיקה מסוג זה, יש לבדוק האם מדובר בזכות הרשומה בפנקסי המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל או בזכות שטרם נרשמה- זכות שביושר.
בדיקה נוספת שיש לעשות על מנת להעריך את שווים של המקרקעין וכדאיות העסקה  היא האם על הזכויות המוערכות חלות מגבלות, שכן שווי קרקע פנויה איננו דומה לשווייה של קרקע שהושכרה לצד שלישי, אם בשכירות ואם בחכירה לתקופה ארוכה, או שקימות עליה מגבלות שונות.
השלב השני  הוא התכנות ההפשרה וסיכוייה העתידיים ע"י נקיטת הליך של הפשרת הקרקע.

הפשרת הקרקע  יכול שתיעשה על  ידי בעלי הקרקע או החוכר  עם הגשת בקשת ההפשרה למינהל מקרקעי ישראל. יתכן גם הפשרה יזומה של הרשות.
עם קבלת הבקשה מתכנסת ועדה מיוחדת  לדיון בכל הפרטים הרלוונטיים  בבצוע השינוי.
לעיתים ישנם התנגדויות מטעם גופים שונים או אנשים פרטיים שחוששים שהשינוי יפגע באיכות חייהם ו/או בפרנסתם,  ולפיכך התשובה עלולה להתעכב זמן רב.
עם אישור ההפשרה ישלם בעל הקרקע דמי היתר שיקבעו ע"י מינהל מקרקעי ישראל,  היטל השבחה,  מס שבח ייחודי.
שינוי הייעוד ילווה בהפקעת אחוז מהקרקע לצורכי ציבור הנע סביב 40%  ללא מתן פיצוי לבעלים.

על מנת להגדיל את הסיכוי להשקעה מוצלחת  בעלת פוטנציאל להשקעה אם לבנות שם בית, בניין או עם על מנת למכור את הקרקע,  כך שעלות הקרקע "תכסה" את ההוצאות ואף תותיר רווח ניכר ביותר, יש לבצע בדיקה מקדמית  נאותה  של יועצים מיומנים (עו"ד, שמאים, אדריכלים וכד')  בין היתר מול הרשויות המקומיות, הועדות האזוריות, הועדות המחוזיות והארציות, משרדי הפנים, המינהל  ועוד, וכל זאת טרם קבלת ההחלטה לקניית המגרש כך שניתן יהא לצמצם את  הסיכון ע"י איתור בעיות ומכשולים אשר ימנעו את שינוי יעוד הקרקע בפועל ועקב כך יגרמו לאובדן ההון המושקע.
בהמשכו, יש לבדוק את  הפן המשפטי של העסקה , מעמד הרוכש, המוכר, רישום הזכויות וכל המשתמע מכך.
אין מקום להסתמך על בדיקות שטחיות וחלקיות ולהימנע מטעויות אשר יגרמו למשקיע לאובדן ממון רב.