מהן הסוגיות שעלינו לשים אליהן לב כששוכרים נכס לעסק

מאת: דורון, טיקוצקי, צדרבוים, עמיר, מזרחי עו"ד ונוטריון

1/1/1900

שכירת נכס למטרות עסקיות, איננה עניין פשוט כלל וכלל ואין היא דומה לשכירת דירה למגורים. קיימות סוגיות מורכבות אשר בעלי נכסים המורגלים בהשכרתם לשוכרים שונים, הן פשוטות וברורות אולם לא תמיד זוכות לתשומת הלב הראויה מצדם של שוכרים. כך קורה ששוכרים שאינם נעזרים בייעוץ משפטי מתאים, עלולים למצוא עצמם קשורים בהסכמים קשים ובמידה רבה חד צדדיים שנוסחו על ידי באי כוחם של בעלי נכסים כאמור.
ריכזנו להלן מספר טיפים אשר יכולים לסייע ליזמים ואנשי עסקים מתחילים העומדים בפני שכירת נכס על מנת להפעיל בו עסק חדש.

1. הבטחת אופציה להארכת חוזה השכירות
חוזה שכירות למטרת השכרת נכס לעסק הוא לעיתים קרובות ארוך טווח, ובמרבית ההסכמים המיועדים לשכירות מסוג זה בעלי נכסים אף מאפשרים לשוכר את האופציה להארכת תקופת השכירות. יש להקפיד כי האופציה תהא כזו המוקנית לשוכר ולא למשכיר קרי – להותיר בידי השוכר את ההחלטה האם להמשיך ולשכור את הנכס, אם לא. לדברי עו"ד ירון טיקוצקי מומחה נדל"ן ממשרד דורון טיקוצקי צדרבוים עמיר מזרחי: "יש לנסות ולקבע עד כמה שניתן את תשלום שכר הדירה בתקופת השכירות הראשונה וכן בתקופת האופציה, כדי למנוע מצב של עליה חדה בדמי השכירות בתקופת האופציה. במקרים רבים בהם לא מוסדר עניין זה מראש בהסכם, מעלים בעלי הנכסים את דמי השכירות באופן מהותי, כתנאי למימוש האופציה והארכת תקופת השכירות ומנצלים לשם כך את העניין הרב שיש לשוכר להמשיך ולהפעיל את עסקו מאותו נכס לאחר שחוג לקוחותיו הורגל בכך שהעסק פועל מאותו נכס, במשך תקופת השכירות הראשונה ".

2. בחירת המיקום הנכון
עסק כידוע, צובר מוניטין והכרה עם השנים והשוכר לרוב איננו מעוניין להחליף את מקום מושבו כל שנה.
על כן, חשוב לבחור את המקום הנכון ואת המשכיר הנכון. אומר עו"ד טיקוצקי: "עסקים רבים נפתחים מבלי שנערכות על ידי השוכרים כל הבדיקות המשפטיות כמו גם הכלכליות-עסקיות, באשר לשאלה האם הנכס ומיקומו מתאימים למטרת השכירות. בדיקה עסקית – כללית תבחן לדוגמה: מהו מצב החניה בקרבת הנכס; האם קיימת תחבורה ציבורית המאפשרת ללקוחות להגיע אליו וכו'. בדיקה משפטית, תבחן לדוגמה האם במקרה שמדובר בעסק שניהולו טעון רישיון מאת הרשות המקומית (לפי חוק רישוי עסקים), קיימת סבירות גבוהה לקבל רישיון כאמור, בלי שהשוכר יצטרך לבצע בנכס התאמות והשקעות משמעותיות שאותן לא תכנן לבצע". זאת ועוד – "רצוי לבדוק במדויק את שטח המושכר מבחינה רישומית בלשכת רישום המקרקעין ולצרכי ארנונה ברישומי הרשות המקומית. יש לבדוק האם במידה שמדובר בנכס במצוי בבית משותף – האם צמודים לנכס שטחי חניה, האם צמודים לו שטחים ציבוריים אחרים ועוד", מוסיף עו"ד טיקוצקי. כמובן שיש לבדוק גם מה גובה תשלומי הארנונה החלים בגין הנכס.

3. מה צריך להופיע בחוזה השכירות?
"רצוי וחשוב כי הסכם השכירות ייערך בשמה של היישות המשפטית המפעילה את העסק: בין שמדובר ביחיד – עוסק, ובין שמדובר בחברה. זאת על מנת למנוע תשלום וטענות מצד רשויות המס, בבואו של השוכר לנכות את דמי השכירות כהוצאה בחישוב הכנסתו" אומר עו"ד טיקוצקי. הוא מוסיף: "מומלץ מאוד לפרט בתנאי החוזה את מצבו של הנכס בעת קבלת החזקה לשימוש בו, לציין את הפעולות המותרות למשכיר לבצע במושכר, לרבות שינויים, שיפוצים וכל שנדרש להתאמת המושכר לתנאי העסק". יש להתייחס בחוזה למה ייחשב כ-"שימוש סביר" במושכר וההגדרה שלו ו/או מה ייחשב כשימוש לא סביר. סיום יחסי השכירות חשובים לא פחות ויש להגדירם בצורה ברורה לרבות ציפיות המשכיר לאופן ולמצבו של הנכס בעת ההשבה לבעליו. הגדרות כלליות ולא ספציפיות כמו למשל "גרימת נזק למבנה" ע"י השוכר, עשויה להתפרש שלא לטובת השכור ובמקרים מסוימים אף להביא לכך שהשוכר ייחשב כמפר את הסכם השכירות ויחויב בתשלום פיצוי".

במידה והשוכר מעוניין בתקופת שכירות ארוכה כדאי אף לדרוש מהמשכיר לרשום הערת אזהרה בטאבו (במידת האפשר) לזכותו, כך שגם לרוכשים הבאים, במידה ויהיו, תהיה חובה כלפי השוכר. חשוב לציין כי לרוב, יהיה קשה לשכנע את המשכיר להסכים לרישומה של הערה כאמור.

4. דמי ניהול ותשלומים אחרים
אחד מהאלמנטים שיש לשקול בעת שמחליטים לשכור נכס לעסק כלשהו המצוי בבנין שבו נכסים נוספים (בית משרדים, מרכז מסחרי וכו') הוא תשלום דמי הניהול לחברה שמנהלת את הבניין. יש לוודא מהם דמי הניהול שאותם על השוכר לשלם מלבד דמי שכירות, כמו גם אילו שירותים כלולים במסגרת דמי הניהול (ניקיון מחוץ לנכס השכור, ניקיון בתוך הנכס, ביטוחים, חשמל בגין שטחים משותפים וכו'). כמו כן יש לברר האם כוללים דמי הניהול ארנונה בגין שטחים משותפים או שזהו סכום שעל השוכר לשלמו בנפרד. דמי ניהול עשויים במקרים מסויימים להתברר כהוצאה לא מבוטלת שיש לקחתה בחשבון בעת שמכינים את התוכנית העסקית.

5. אופן תשלום דמי השכירות
גם אופן ביצוע תשלום דמי השכירות (תשלום מראש או מדי מס' חודשים), הוא עניין חשוב שיש לתת עליו את הדעת מראש שכן יש בו כדי להשליך על התזרים של העסק. "במידת האפשר עדיף להמנע מתשלום מראש או מהתחייבות לתשלום מראש במהלך תקופת השכירות הראשונה, בטרם יתברר לאשורו הפוטנציאל הכלכלי הגלום בעסק שיופעל בנכס", אומר עו"ד טיקוצקי.

ייעוץ משפטי נכון, יש ביכולתו למנוע ולצמצם טעויות או נזקים מיותרים, ובאופן עקרוני תמיד מומלץ לנקוט משנה זהירות ולהיעזר בעורכי דין ואנשי מקצוע, בייחוד כשמדובר בהשקעה כספית ניכרת ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בהקמת עסק חדש.