רכישת דירת מגורים על ידי אחד מבני הזוג

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון ) - רותם סלע, משפטנית

25/10/2011

כידוע, זכויות בני זוג בנכסים, לרבות נכסי מקרקעין אינן נקבעות על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ואף לא על פי חוק מיסוי מקרקעין, כי אם על פי הדין האישי החל על בני הזוג. במידה ועסקינן בבני זוג יהודים, אזרחי ותושבי מדינת ישראל, חל עליהם הדין הדתי היהודי וחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973 (להלן: "חוק יחסי ממון").

כך סעיף 5א לחוק יחסי ממון קובע הסדר איזון משאבים, לפיו במועד פקיעת הנישואין בין הצדדים, זכאי כל אחד מהם למחצית שוויים של כלל הנכסים, למעט החריגים המוזכרים בסעיף כאמור, וזאת כל עוד בני הזוג לא עשו הסכם יחסי ממון שאושר כאמור בסעיפים 1-2 לחוק יחסי ממון. בני הזוג נחשבים תא משפחתי אחד לצורכי קבלת פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה: כך, סעיף 49(ב) בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינו הפטורים השונים במכירת דירת מגורים מזכה, קובע כדלקמן: "לענין פרק זה יראו מוכר ובן-זוגו, למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד". (ההדגשות אינן במקור-מ.פ.) מהאמור לעיל עולה, כי לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, הרי שלצורכי קבלת פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה, נחשבים בני זוג כתא משפחתי אחד. ומכאן ,על אף שאחד מבני הזוג אינו רשום כרוכש בהסכם המכר שנחתם בקשר עם רכישת הנכס, הרי שככל שהשני יבקש פטור מתשלום מס שבח בגין מכירתו כדירת מגורים מזכה לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, יהא עליו להוכיח, כי בן זוגו אף הוא עומד בתנאים לקבלת הפטור, שהרי זה נחשב כחלק מהתא המשפחתי של העוררת כאמור לעיל, וזאת על אף שאינו רשום כרוכש בהסכם המכר.

בני הזוג נחשבים תא משפחתי אחד גם לצורכי קביעת שיעור מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים:
סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין עניינו מס רכישה מופחת לרוכש דירת מגורים יחידה; סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירה יחידה" כדלקמן: "דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א..." סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד" (ההדגשות אינן במקור-מ.פ.)

מהאמור לעיל עולה, כי על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, אף לצורכי מס הרכישה, נחשבים בני זוג כתא משפחתי אחד, וזאת בכפוף לסייגים שנקבעו בפסיקה לגבי דירות שנרכשו או נתקבלו על ידי אחד מבני הזוג עובר לנישואי הצדדים. למען הסר ספק, יובהר, כי אין להרשות מצב בו מנהל מס שבח יפעל בהתאם לסעיפים שלעיל רק כאשר הדבר עשוי להביא לגביית מס "רב יותר".