מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית


קיימים שלושה מסלולים לחישוב חבות במס, על תקבול בגין השכרת דירת מגורים בישראל. כל מסלול מותאם לרציונל אחר ובהתאם לכך ממוסה באופן שונה. חשוב להבהיר שהגדרת מס הכנסה למונח "הכנסה חודשית משכר דירה" כוללת את כלל ההכנסות מדירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו וילדיו עד גיל 18. להלן פירוט שלושת המסלולים:

 
1. פטור מלא או חלקי מתשלום מס על הכנסה בגין השכרת דירה: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן-1990 קובע מספר תנאים מצטברים לקבלת הפטור:
  • הדירה מיועדת, לפי טיבה, לשמש למגורים;
  • הדירה איננה רשומה או איננה חייבת ברישום, בספרי עסקו של המשכיר.
  • הדירה מושכרת לשוכר יחיד או לחבר בני אדם שעיקר פעילותו הוא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד והוא שוכ את הדירה במטרה להשכירה למטרה זו ליחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם.
  • הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וקיימת הצהרה בכתב או חוזה שכירות המאמתים זאת.
חישוב הפטור
א. פטור מלא – פטור מלא מתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה, יינתן כל עוד סכום ההכנסה החודשי, בכל חודש בשנת המס, אינו עולה על 5,090 ₪ נכון לשנת 2019 (להלן: "סכום תקרת הפטור") ובתנאי שכל התנאים לעיל מתקיימים במצטבר.
ב. פטור חלקי – פטור חלקי מתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה יינתן כל עוד סכום ההכנסה החודשי, בכל חודש בשנת המס, עולה על סכום תקרת הפטור אך נמוך מכפל סכום תקרת הפטור קרי, מ-10,180 ₪ ובתנאי שכל התנאים לעיל מתקיימים במצטבר. על מנת לנצל את מסלול הפטור החלקי יהיה על המשכירים לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריהם. חישוב חבות המס לפטור חלקי מבוצע כדלקמן:
  • יש לחשב את ההפרש בין ההכנסה החודשית משכר דירה לבין סכום תקרת הפטור.
  • את סכום ההפרש האמור, יש להפחיתו מסכום תקרת הפטור.
  •  התוצאה המתקבלת היא הסכום הכולל הפטור מתשלום מס. היתרה שתתקבל תחויב בתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה.
יצוין, כי שיעור המס שיחול בפטור חלקי הוא המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו. ככלל, מדרגת המס הראשונה היא 31%, כאשר החריג למדרגה זו מתקיים כאשר מלאו למשלם המס ששים שנה בשנת המס ואז חיוב המס במדרגה הראשונה הוא 10%. מהסכום החייב במס ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה, כגון שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים שהוצאו על המושכר בשנת המס, בהתאם ליחס שבין סכום ההכנסה הפטור לסכום ההכנסה החייב. במסלול זה לא חלות תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) התשמ"ט-1989. במידה ועלתה ההכנסה מהשכרת דירת מגורים על כפל סכום תקרת הפטור (10,060 ₪), יחול אחד משני המסלולים שיוצגו להלן:
 
2. חיוב במס מופחת בשיעור 10%: מכוח סעיף 122 לפקודה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל. בהתקיים שני תנאים מצטברים:
  • הדירה משמשת למגורים בישראל;
  • ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעה בסעיף 2(1) לפקודה.
יצוין, שמסלול זה אינו מאפשר לנכות פחת והוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה ואינו מאפשר כל קיזוז, זיכוי או פטור לרבות הפטור המפורט לעיל במסלול הראשון, בגין ההכנסה משכר הדירה. את המס החל בגין דמי שכירות על פי מסלול זה יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה, אחרת יחול חיוב בריבית והצמדה.
 
3. חיוב במס לפי מס שולי: ההכנסה מדמי שכירות תחויב במס לפי מדרגות המס השולי של המשכיר. מסלול זה מאפשר למשכיר לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת. מדרגת המס הראשונה היא 31% למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייעוץ לישראלי העובד מישראל עבור מעסיק זר

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

המציאות מלמדת כי יותר ויותר ישראלים מוצאים את עצמם עובדים מתוך שטח מדינת ישראל, בדרך כלל באמצעות רשת האינטרנט, עבור מעסיקים זרים במדינות מחוץ לישראל ומתוגמלים באופן כזה או אחר בגין העבודות המבוצעות על ידם בישראל לטובת מעסיקים זרים.

מיסוי עסקאות קומבינציה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי עו"ד; דנה מקמל', משפטנית

בשל העובדה שבעסקת קומבינציה אין תמורה שמועברת במזומן, עולה השאלה כיצד מנהל מיסוי מקרקעין צריך לקבוע את השווי של עסקאות מסוג זה. שאלה זו חשובה מכיוון שמיסוי הוא גורם משמעותי בקביעת המחיר הסופי שישלם הרוכש עבור הדירה - לאורך השנים התפתחו מספר גישות לצורך מענה על שאלה זו.

אישור ניכוי מס במקור - הוראת ביצוע 2020

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

ביום 1.1.20 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 02-2020 של מס הכנסה לשנת המס 2020 אשר עוסקת באישורי ניכוי מס במקור ובאישורים לפי חוק עסקאות גופים ציבוריים, תשל"ו-1976, פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961 והתקנות מכוחה.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם