מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן


בית המשפט קבע: הוצאות פיתוח במקרקעין שבוצעו רק אחרי חתימת הסכם המכר אינן חלק מעלות הרכישה לצורך חיוב במס רכישה

ביום 10/6/2019 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה ערר שהגישה חברת אמרלד בנין ופיתוח בע"מ (להלן: "העוררת") כנגד שומות שהוציא לה מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "המשיב") לפיהן נדרשה העוררת לשאת בתשלום מס רכישה על תשלומים ששילמה לכיסוי הוצאות פיתוח שטרם בוצעו במועד חתימה על הסכם מכר (44686-07-16 אמרלד בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חיפה).
 
רקע כללי
בשנת 2015 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז להחכרת שני מתחמים לבניה בעיר עפולה. במתחם א' זכתה "דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ" (להלן: "דונה"), חברה הקשורה לעוררת, ובמתחם ב' זכתה חברת "אבני דרך י.י בע"מ" (להלן: "אבני דרך"). תנאי המכרז כללו תשלום לרשות מקרקעי ישראל וכן התחייבות לתשלום עבור הוצאות פיתוח למגרשים. בהתאם לכך, דונה שילמה לרשות מקרקעי ישראל סך של כ-3 מילון ₪ והתחייבה לשלם סך של כ-22 מיליון ₪ הוצאות פיתוח למתחם א', וגם אבני דרך שילמה לרשות מקרקעי ישראל סך של כ-945 אלף ₪ והתחייבה לשלם סך של כ-23 מיליון ₪ עבור הוצאות פיתוח למגרשים במתחם ב'. דונה ואבני דרך נדרשו לשלם מס רכישה רק בגין התמורה הישירה ואילו בגין התחייבותן לשאת בהוצאות הפיתוח לא נדרשו לשלם מס רכישה ושווי זה אף לא צורף לשווי הרכישה. לעניין הוצאות הפיתוח יצוין, כי במועד רכישת זכויות החכירה טרם בוצעו כל עבודות פיתוח ויתרה מזאת, עיריית עפולה אישרה כי מהזוכים במכרז לא יגבו היטל פיתוח.
 
ביום 21/6/2015 נחתם בין אבני דרך לעוררת הסכם אופציה לרכישת חלק מהזכויות של אבני דרך במתחם ב' בתמורה ל-3.5 מיליון ₪, בתוספת רווח בסך של 3 מיליון ₪. בנוסף, נקבע בהסכם כי העוררת תישא בחלק היחסי של הוצאות הפיתוח בשווי כ-12.9 מיליון ₪. כעבור מספר ימים הודיעה העוררת על מימוש האופציה ובהתאם, שולם לאבני דרך סך של 3 מיליון ₪ שנועד לכיסוי הרווח של אבני דרך. בנוסף, העבירה העוררת לנאמן מטעם הצדדים סך של כ-13.4 מילון ₪ עבור הוצאות הפיתוח וסכום הרכישה של הזכויות. העוררת הגישה למשיב הצהרות על סכום האופציה ועל סכום המכר באופן בו ציינה כי מחיר הרכישה של הזכויות הנו כ-3.5 מיליון ₪ (כלומר העוררת לא כללה בשווי הרכישה את חלקה בהוצאות הפיתוח ששולמו לרשות מקרקעי ישראל בסך של כ-13.4 מיליון ₪). המשיב לא קיבל את הצהרתה של העוררת עת קבע כי שווי הרכישה עומד על סך של כ-16.9 מיליון ₪ (כלומר כולל את חלקה בהוצאות הפיתוח), ובהתאם לכך חייב את העוררת בתשלום מס רכישה בסך של 814 אלף ₪. העוררת לא השלימה עם עמדתו של המשיב ועל כן הוגש ערר זה.
 
טענות הצדדים
הצדדים נחלקו בשאלה אחת מרכזית – לטענת העוררת אין לכלול את הוצאות הפיתוח שלא בוצעו עד מועד הסכם המכר בשווי הרכישה וזאת בשל כך כי לא בוצעו כל עבודות פיתוח במקרקעין עובר לעסקת המכר. מנגד, סבור המשיב כי יש לבחון את מהותה האמיתית של העסקה באופן בו יש לראות במלוא הסכום ששילמה העוררת, לרבות תשלומי השתתפות בהוצאות הפיתוח, כחלק ממחיר הרכישה.       

דיון והכרעה
בית המשפט המחוזי בחיפה, מפי יו"ר הוועדה, כב' השופט רון סוקול ובהסכמת יתר חברי הוועדה, עורך הדין חיים שטרן ועורך הדין ד"ר נתן מולכו, קיבלו את הערר והורו על ביטול השומה. בית המשפט הפנה לפסק דינו בעניין אלמוג[1] בו סקר את דברי החקיקה והפסיקה וקבע כי בהתאם להלכה שהתגבשה בבית המשפט, יש לשים דגש על מהותה האמיתית של העסקה, ובעניינו יש לבחון באם מדובר בעסקה של רכישת מקרקעין בלתי מפותחים שבצדה עסקה נפרדת לפיתוח מגרש, או שמא מדובר בעסקה אחת הכוללת בחובה תמורה עבור הזכויות המפותחות. לעניין זה מפנה בית המשפט להלכה שנקבעה בעניין שרביט[2] הקובעת כי במקרה בו עבודות הפיתוח בוצעו לפני מועד הרכישה של הזכויות, חזקה היא כי העבודות העלו את שווי הזכויות ולכן יש לצרף את עלות עבודות הפיתוח שבוצעו לשווי המכירה, ואולם, במקרה בו עבודות הפיתוח טרם בוצעו (במלואן או בחלקן), אין לכלול את עלויות עבודות הפיתוח בשווי המכירה.
 
בית המשפט בחן את אופן התנהלותו של המשיב בעסקאות של אבני דרך ודונה, בהן קיבל המשיב את הצהרתן כי עסקינן בשתי עסקאות נפרדות וכי על הרוכשות לשלם מס רכישה רק על רכיב הזכויות ולא על רכיב הוצאות הפיתוח. מכאן, משנמכר חלק מהזכויות של אבני דרך לעוררת, ומבלי שבוצעו כל עבודות פיתוח בשלב זה, אין כל שוני בין העוררת לבין אבני דרך ודונה ויש להתייחס לעוררת באופן דומה ואין לחייבה בתשלום מס רכישה בגין רכיב הוצאות הפיתוח.

[1] ו"ע67093-06-16  אלמוג ב. ז. בניה והשקעות בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה.
[2] ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניה (1991).

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מכירת נכס שהתקבל במתנה ובירושה - מנגנון ה- STEP UP

מאת: ראניה עלימי, עו"ד (רו"ח)

כידוע, החל משנת 2003 ובמסגרת תיקון מספר 132 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), שונתה שיטת המיסוי בישראל משיטת מס "טריטוריאלית", קרי מיסוי כל ההכנסות אשר הופקו או נצמחו בישראל בלבד, לשיטת מס מעורבת, גם "טריטוריאלית" וגם "פרסונלית", שבעיקרה, ממסה את כל ההכנסות של יחיד אשר עונה על הגדרת תושב ישראל, בין אם הכנסותיו הופקו בישראל ובין אם נצמחו בחו"ל.

תיקון שומה שהוצאה לאדם שעסק בניכיון שיקים

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל באופן חלקי ערעור שהגישו אורן מרסיאנו ואח' כנגד שומות שהוציא לו פקיד שומה בעניין ניכיון שיקים, במסגרתה ייחס למערער הכנסה של 4% עמלה בגין ניכיון שיקים שלא דווחה ומבלי ששולם המס בגין הכנסה זו (ע"מ 1337-04-13 מרסיאנו ואח' נ' פקיד שומה-היחידה הארצית לשומה).

מיסוי רווחים שלא חולקו לבעלי מניות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן

ביום 1.1.2017 נכנס לתוקף תיקון מספר 235 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] במסגרתו תוקן סעיף מספר 77 העוסק ב"רווחים לא מחולקים בחברת מעטים שרואים אותם כמחולקים"...

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם