מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן


בית המשפט העליון קבע: מכירת נכס פרטי חייבת בתשלום מע"מ

ביום 2.6.2019 דחה בית המשפט העליון את ערעורם של אחים גבשטיין (להלן: "המערערים"), על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז אשר דחה את הערעור שהגישו כנגד החלטת פקיד השומה רחובות (להלן: "המשיב") לחייבם בתשלום מס ערך מוסף בסך של כ-16 מיליון ₪ בגין עסקאות בנדל"ן שקיבלו במתנה (ע"א 4377/17 חנניה גיבשטיין נ' מע"מ רחובות [פורסם בנבו])
 
רקע כללי
בשנות ה- 30 של המאה הקודמת, תושבי חוץ בשם ריינהרט (באמצעות חברה בשם "מגן אברהם אליעז בע"מ") רכשו מקרקעין באזור מישור החוף הדרומי (להלן: "מקרקעי הדרום") וכן רכשו זכויות בחלקה בתל אביב (להלן: "החלקה"). לימים, העבירו ריינהרט את מניות החברה במתנה ובחלקים שווים לאחייניהם: בצלאל, שלמה וחנניה גיבשטיין (להלן: "האחים גיבשטיין"). בשנת 1977, הועברו זכויות של חברת מגן אברהם אליעז בע"מ בחלקה לידיהם הפרטיות של האחים גיבשטיין בעסקת מכר ללא תמורה (העסקה קיבלה פטור מתשלום מס שבח). החלקה עברה שינויים כאשר חלקה הופקע וכן, נרכשו על ידי האחים גיבשטיין זכויות נוספות מצדדים שלישיים (להלן: "המגרש בתל אביב").
 
בשנת 1979 פתחו האחים גיבשטיין תיק עוסק מורשה במע"מ בשמה של שותפות בלתי רשומה בשם "אחים גיבשטיין" (להלן: "השותפות"). בתחילת דרכה נרשמה השותפות כעוסקת בתחום הפרדסנות, אולם בשנת 2003 שונה תחום פעילותה של השותפות לנדל"ן. לעניין השותפות יובהר כי היא אינה מהווה אישיות משפטית נפרדת וכי כל הקרקעות היו בבעלותם המשותפת של האחים גיבשטיין. בין השנים 2008-1993 ביצעו המערערים 10 עסקאות מכר במקרקעין כאשר 2 מהן בוצעו במגרש בתל אביב. בשנת 2005 נמכרו מרבית הזכויות במגרש בתל אביב לקבוצת רכישה בתמורה ל- 105 מיליון ₪ (להלן: "העסקה הראשונה"), ובעסקה השנייה נמכרו יתר הזכויות לחברת "חבס ח.צ. (קרדיט) בע"מ" בתמורה ל- 32.7 מיליון ₪ (להלן: "העסקה השנייה"). בעניין העסקה השנייה, חברת חבס הוציאה בגינה חשבונית מס עצמית וניכתה את המע"מ הכלול בה כמס תשומות. העסקה הראשונה, היא זו נשוא הערעור דנא, לא דווחה לרשויות מע"מ ולא שולם המע"מ בגינה בסך של כ-16 מיליון ₪. המשיב הוציא למערערים שומה בגין העסקה השנייה וחייב אותם בתשלום המע"מ. המערערים לא השלימו עם השומות וערערו לבית המשפט המחוזי.
 
בית המשפט המחוזי נדרש להכריע בשאלה המרכזית שעמדה בפניו – האם המערערים ניהלו עסק של מכר נדל"ן ועל כן חייבים בתשלום המע"מ בגין הרכישה הראשונה, או שמא מדובר בעסקה פרטית שאינה חייבת במע"מ, וקבע כי לעסקה אופי עסקי והאחים גיבשטיין ניהלו עסק של מסחר במקרקעין וכי מכירת המגרש נעשתה במסגרת פעילותם העסקית, ולכן על המערערים לשלם מע"מ בגינה.
 
טענות הצדדים
המערערים טענו כי קיבלו את המקרקעין במתנה או בירושה וכי לא ביצעו כל פעולה מחזורית של רכישה ומכירה בהן במשך עשרות שנים, ועל כן אין לראותם כבעלי עסק למסחר במקרקעין. כן סברו המערערים כי טעה בית המשפט המחוזי ביישום מבחני הפסיקה להבחנה בין הכנסה פירותית-עסקית שכן, לטענתם, יישום המבחנים מלמד כי מדובר בעסקה הונית. לחילופין, המערערים ביקשו לערוך הבחנה ברורה בין המקרקעין בדרום (בעיקר קרקע חקלאית) לבין המגרש בתל אביב שהוחזק על ידם כנכס פרטי. כך לטענתם, שתי העסקאות במגרש בתל אביב "חיסלה" את הקרקעות שהם החזיקו ומדובר בפעילות חד פעמית שאין לה פוטנציאל המשכיות בעתיד.
 
טענה נוספת בפי המערערים, כי לאורך השנים רשויות המס ראו במגרש בתל אביב כקרקע פרטית. לצורך חיזוק טענתם זאת, הפנו לעסקה השנייה בה לא חלק המשיב על סיווג העסקה ככזו שנמכרה  על ידי מי שאינו בגדר "עוסק", ועל כן, מושתק המשיב מלטעון כעת כי דובר על קרקע עסקית. מנגד, המשיב סמך את ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטען כי המגרש בתל אביב מעולם לא היה בשימוש פרטי של המערערים, אלא נועד לשמש למטרות עסקיות ואף נמכר לצורך כיסוי אשראי שנטלו המערערים לצרכיהם העסקיים. לעניין טענת ההשתק, סבר המשיב כי רשויות המע"מ אינן כבולות להחלטות ושומות של רשויות מס אחרות, ובכל מקרה גם אם לא הוצאה שומה לגבי העסקה השנייה, אין בכך כדי להשליך על אופן הסיווג של העסקה הראשונה נשוא ערעור זה.
 
דיון והכרעה
בית המשפט העליון, מפי כב' השופט י' עמית ובהסכמת כב' השופטים ע' ברוך וא' שטיין, בחן את המסגרת הנורמטיבית והמבחנים שהותוו בפסיקה וקבע כי חלק מהמבחנים, ובפרט מבחן משך ההחזקה ואופן המימון תומכים בעמדתם של המערערים אולם, מבחנים אחרים, ובפרט מבחן ההשבחה ומבחן הבקיאות של הנישום, "צובעים את פעילות המערערים בגוון בוהק של עסקיות".
 
בין היתר נקבע, כי האחים גיבשטיין השקיעו משאבים מרובים בהשבחת הקרקעות תוך ניצול מומחיותו ובקיאותו של אחד האחים בנושא תכנון ובניה, ובשלב בו "הופשרו" הקרקעות לבניה, האחים מכרו אותן בעשר עסקאות. לעניין זה הוסיף בית המשפט כי "צירופם של הדברים מוביל בבירור למסקנה כי המערערים פעלו באופן עסקי ביחס לקרקעות שקיבלו מדודיהם". גם לעניין זה נקבע, כי בגין רוב עסקאות המכר המערערים הוציאו חשבוניות מטעם השותפות וניכו מס תשומות, דבר המעיד כשלעצמו על תפישתם של המערערים כי הם פועלים במסגרת עסקית. בהתייחס לטענת המערערים כי המגרש בתל אביב היה בבעלותם פרטית ולא נמכר כחלק מפעילותם העסקית, נקבע כי קיימים מקרים בהם אדם העוסק בתחום הנדל"ן יכול להחזיק בנכס מקרקעין באופן פרטי, כך למשל קבלן המחזיק דירת מגורים, אולם על הנישום לעמוד בנטל להראות כי מכירת הנכס הפרטי לא נעשתה במהלך עיסוקו, נטל בו לא עמדו המערערים בערעור דנא.
 
בנוסף, התייחס בית המשפט לטענת המערערים שהועלתה לראשונה רק בשלב הסיכומים, לפיה המשיב הוציא שומה על מלוא התמורה העסקית שקיבלו המערערים, בקובעו כי מדובר בעסקה מחד, ומאידך, קביעת השומה ללא קיזוז מס תשומות מעוררת אי נוחות. לעניין זה נקבע כי לצורך גביית מס אמת, על המשיב לבחון אפשרות לאפשר למערערים לנכות מסכום המע"מ את מס התשומות ששילמו מערערים.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מיסוי חברת בית וחברה משפחתית

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דורון פסו, עו"ד

ביום 23.7.19 פרסמה רשות המסים את חוזר מס הכנסה 2/2019 בנושא "הוראות סעיף 64 לעניין חברת בית וסעיף 64א לעניין חברה משפחתית – בעקבות תיקון מס' 245 לפקודת מס הכנסה". החוזר מבהיר את הוראות תיקון 245 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 שנכנס לתוקפו ביום 1.1.18 ובמסגרתו שונו חלק מן ההוראות הנוגעות ל-"חברת בית" ול-"חברה משפחתית".

האם מחסן ששימש למגורים ייחשב לדירת מגורים?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן

ביום 12/8/2019 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, את ערערו של דוד גיא כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב שלא לאפשר למערער "חישוב לינארי מוטב" בגין מכירת "מחסן" ששימש למגורים (ו"ע 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל)

מע"מ בשיעור אפס בגין תקבולים מחברה זרה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן

ביום 1/8/2019 דחה בית המשפט המחוזי את ערעורה של חברת מנו-בייס כנגד שומות לשנים 2009-2013 בסך של כ-790,000 ₪, שהוציא מנהל מס ערך מוסף פתח תקווה בהן לא הכיר בעסקאות עם חברה זרה שדווחו על ידי המערערת ככאלה שחל עליהן מע"מ בשיעור אפס (ע"מ 18831-04-17 מנו - בייס בע"מ נ' מע"מ - פתח תקווה). .

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם