מאת: אלי דורון, עו"ד; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); דורון פסי עו"ד


הפחתת חיובי מס שבח ו/או החזרי מס שבח, בדרך של פריסת מס שבח ו/או תכנון מס

עסקאות מקרקעין בישראל הכוללות רכישה ומכירה של מגרשים, דירות מגורים, משרדים, בתים וזכויות אחרות כרוכות בתשלומי מס שבח. לעיתים, גובה חבות מס השבח הופכת עסקה רווחית לעסקה מפסידה. במקרים בהם הכנסתו של המוכר אינה גבוהה בשניים טרם מועד מכירת הנכס, ישתלם עבורו לבצע תכנון מס להפחתת מס השבח באמצעות פריסת מס השבח לשנות המס שקדמו לשנת המכירה.
 
חבות מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), השתכ"ג-1963 ("החוק") קובע כי שבח שנוצר במכירת נכס מקרקעין[1] יצורף להכנסתו החייבת במס של מוכר הנכס ויחויב במס בשיעורים הקבועים פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] ("הפקודה") בהתאם לזהות הצד המוכר, אדם יחיד או תאגיד,[2] כאשר סעיף 48ב לחוק קובע תקרה לשיעור מס שבח בשיעור של 25% עבור יחיד.[3]במועד הדיווח על עסקת מקרקעין ישלם המוכר מס עבור השבח, המהווה מקדמה על חשבון חבות מס ההכנסה באותה שנת המס. בהתאם לכך, מוכר רשאי לפנות לפקיד השומה לקבלת אישור להפחתת השבח בגין קיזוזים או זיכויים בהתאם להוראות הפקודה.
 
פריסת חבות מס השבח
הוראת סעיף 48א(ה)(1) לחוק קובעת כי מוכר רשאי לבקש את פריסת מס השבח לחלקים שנתיים שווים, כך ששווי השבח שנוצר יצורף להכנסתו החייבת במשך השנים בו הנכס הנמכר היה בבעלותו, עד תקופה של 4 שנים טרם יום המכירה (להלן: "בקשה לפריסת מס"). כלומר, השבח הכולל מהעסקה יחולק לחלקים שווים, ויצורף להכנסתו החייבת של המוכר כפי שדווחה לרשויות המס במסגרת דוחות המס שהוגשו בשנים עבורן מתבקשת פריסת המס.[4] יודגש, זכאות לפריסת השבח תתקיים רק עבור שנות המס בהן הנישום הגיש דו"ח מס (או שקיימת ביכולתו האפשרות לעשות כן) והיה וכאלה לא הוגשו, יתעורר הצורך בהגשתם לטובת הפחתת חבות המס. על מנת לפשט את התהליך, נקבע בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 4/2011[5] (להלן: "הוראת הביצוע") כי בקשה לפריסת מס תטופל בתחילה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, לרבות בקשות כאמור אשר הוגשו לאחר תום שנת המס.
 
עוד נקבע בהוראת הביצוע, כי בעת מכירת מספר נכסי מקרקעין בשנת מס אחת, ניתן לערוך שומה ולחשב את חבות מס השבח עבור כל הנכסים, או חלקם, לבחירת הנישום. תכלית הוראת החוק המאפשרת פריסת מס הינה לאפשר לנישום להימנע מזקיפת מלוא השבח שנוצר לשנת המכירה בלבד, על מנת לאפשר איזון במקרים בהם נישום נדרש במס בשיעורים נמוכים עבור כלל הכנסתו, או במקרים בהם השתנו שיעורי המס בין שנה לשנה.[6]
 
כיצד משרדנו יוכל לסייע בנושא?
הוראות החוק בכל הקשור למס החל בגין עסקאות מקרקעין משתנות בתדירות גבוהה, במיוחד בכל הקשור לאופן ביצוע פריסת מס ונקיטה בפעולות אחרות היכולות להביא להפחתת מס. לאור זאת, רבים המבצעים עסקאות מקרקעין לא מודעים לאפשרות להפחית את חבות מס השבח. הבעיה מתחדדת עבור נישום בעל הכנסות שוטפות נמוכות מאוד, אשר עלול למצוא עצמו משלם מס שבח גבוה בגין שבח שנוצר עבורו ממכירת מקרקעין, שלא לצורך, ואשר עשוי היה להימנע בנקל. בחלק לא מבוטל מהמקרים, מס השבח המשולם הוא גדול מהמס שניתן היה לשלם לו היתה מבוצעת פריסת מס או תכנון מס ראוי. עוד יצוין, כי מקום בו לא בוצעה פריסה, הרי שקיימת אפשרות לקבלת החזר מס שבח לגבי אותם מקרים בהם כבר בוצעה עסקה, ללא ביצועה של פריסת מס או תכנון מס, ובעקבותיה שולם מס שבח ביתר.
 

[1] הפער בין שווי הנכס ביום הרכישה, ובין שווי הנכס ביום המכירה.
[2]החוק קובע שיעורי מס שונים אשר יחולו בהתאם למועד רכישת הנכס.
[3] עבור תאגיד יחולו השיעורים הקבועים בסעיף 126 לפקודה, 23% לשנת 2018.
[4] פריסת תשלום מס שבח מחייבת הגשת דו"ח מס כדרישת ס' 131 לפקודה.
[5] הוראת ביצוע מסיוי מקרקעין מספרא 4/2011 "הטיפול בבקשה לחישוב מס השבח בדרך של פריסה", 15.2.2011
[6] ו"ע 44202-05-16 טוונטי האנדרד נהריה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (פורסם בנבו, 19.01.2018)

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

האם מכירת קרקע לרשות מקרקעי ישראל מהווה הפקעה לצורכי מס?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

נעדכנכם, כי לאחרונה ניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים מרכז-לוד פסק דין ו"ע 32465-05-18 ויטנר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות שעסק בשאלה האם מכירת קרקע לרשות מקרקעי ישראל מהווה הפקעה לצרכי מס הזכאית לשיעור מס מופחת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

החזרי מע"מ בגין חשבוניות שהוצאו ולא שולמו ע"י מקבל החשבונית/ מזמין העבודה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

על העוסק לשלם את המע"מ בגין העסקאות שביצע פחות המע"מ אותו הוא שילם בגין התשומות שלו .ההפרש חייב להיות משולם במועדו או שעלול הוא להימצא בחשיפה פלילית ובחשיפה אזרחית.

מס שבח מוטב על דירה שייעודה התכנוני אינו דירת מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

ביום 19 בנובמבר 2019 ניתן פסק הדין 52894-03-17 שטיין ואח' נ' מדינת ישראל על ידי ועדת הערר לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 בעניין החלת מס שבח מוטב על דירה שלפי ייעודה התכנוני המקורי הוגדרה כמחסן, חדר הסקה, "גרז'" (מוסך).

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם